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知名房产律师靳双权点评借名买房案件

(时间:2017/3/17 19:42:04 点击:50)
  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起借名买房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名) 
  一、基本案情
  2011年1月27日,宋国强(出卖人)与刘明(买受人)签订一份《存量房屋买卖合同》,约定出卖人将涉诉房屋以581826元的价格卖给买受人。
  涉诉房屋原登记于被告宋国强名下,后于2011年1月30日转移登记至刘明名下。
  2001年6月4日,宋国强与B公司签订一份《商品房买卖合同》,约定宋国强购买B公司开发的涉诉房屋,房屋总价款总计429062元,其中首付82670元,贷款34万元。A公司支付了该房屋的首付款,并按月偿还了72期银行贷款。剩余银行贷款由宋国强支付。诉争房屋自交付后一直由A公司控制使用。涉案房屋自交付至今一直由原告作为员工宿舍使用。
  2013年7月,刘明通过诉讼的方式要求原告员工常文臣将涉案房屋腾退。此时,原告才知道早在2011年,刘坤峰就通过宋国强的关系,让宋国强将涉案房屋卖给了刘坤峰之子刘明,并办理了房屋产权登记。
  原告认为,原告授权时任公司副总经理刘坤峰办理购买涉诉房屋。但由于涉案房屋当时为经济适用房,原告不具有购买资格。通过刘坤峰的介绍,原告与刘坤峰的亲戚宋国强达成一致意见,由原告出资以宋国强的名义购买涉案房屋。宋国强明知涉案房屋的实际购买人是原告,还将涉案房屋卖给刘明,该行为属于无权处分。又因为当时购买涉案房屋是由刘坤峰一手经办,全套手续均在其掌握之中,刘坤峰当然知道原告系涉案房屋的真正权利人。而刘明作为刘坤峰之子,其也必然知道涉案房屋的真正权利人是原告,只是借名登记在宋国强名下。在此情况下,父子两连同宋国强共同完成涉案房屋的交易,其三人主观上明显构成恶意串通,其行为严重侵害了原告的合法权益。
  故原告诉至法院,请求:1、判令被告宋国强与刘明房屋买卖合同无效;2、判令被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下;3、诉讼费由二被告承担。
  二、法院审理
  被告宋国强辩称:宋国强不同意原告的诉讼请求,认为宋国强和刘明签订的房屋买卖合同合法有效,原告起诉状前两段和事实不符合,不存在原告借宋国强名义买房,事实是被告宋国强是在1999年到2006年这期间是原告公司的员工,当时和公司有约定,宋国强是北京人,具有经济适用房的购买资格,公司交首付款偿还六年按揭,这期间是由公司作为宿舍,使用这个房屋,六年之后,按揭由宋国强来承担,房屋就归宋国强居住占有,我认为房款是原告交付的,有宋国强的借款,也有公司交给开发商的,首付款加72个月的按揭不是被告宋国强支付的,2010年支付过两次,一次支付11.5万元,偿还以前的按揭,后来又支付183664元,整个的贷款全部偿还清楚,是在2010年底,都是偿还银行的,一次性偿还清楚了。
  被告刘明辩称:不同意原告的诉讼请求,请求法院依法驳回,刘明通过合法渠道购买房屋,并支付了房款,取得了合法产权,因此不同意原告诉讼请求。
  三、法院判决
  法院审理后作出判决:
  1、被告宋国强与刘明签订的《存量房屋买卖合同》无效;
  2、驳回原告A公司的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。本案争议的焦点有二:一是原告A公司与被告宋国强是否存在借名买房合同关系;二是宋国强与刘明是否构成恶意串通,损害原告A公司的利益。
  关于争议焦点一,因诉争房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由原告A公司保管,且对诉争房屋有过出资行为,结合诉争房屋一直由A公司实际控制的事实,法院认定A公司与被告宋国强存在借名买房合同关系。被告宋国强辩称双方系借贷关系和公司福利,依据不足。
  关于争议焦点二,首先,结合诉争房屋实际由A公司控制的事实,被告刘明未能如实说明购房时其是否实际查看过诉争房屋;其次,被告刘明与原告A公司的经办人刘坤峰系父子关系,且与被告宋国强系亲属关系,其表示对原告A公司借被告宋国强名义买房的事实不知情,不符合常理;最后,庭审中被告宋国强与刘明一致表示诉争房屋的剩余银行贷款系由刘明实际出资偿还,而由买房人出资偿还银行贷款不符合一般的房屋交易习惯。综上所述,被告宋国强与刘明签订的《存量房屋买卖合同》系恶意串通,损害了原告A公司的利益,应属无效。关于无效的法律后果,经法院释明,二被告均不要求在本案中一并解决,双方可另行解决。关于原告A公司要求被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求,与本案不属于同一法律关系,法院无法处理。


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